在总结完第一个“国际新城”产品开发经验后，方兴地产(00817.HK)如饥似渴地将第二个产城系文章安插在了通辽高新区。6月初，方兴地产将通辽中欧国际城项目公之于多。依照方兴地产的逻辑，这个总占地面积约2500亩的地块将被打造成融合生态、智慧、多元、国际、文化的城市运营级项目，实显熹从资源推动型到产业引领型的升级转型。

方兴地产有关掌管人在接受《中国经营报》记者采访时说：“目前国际新城的系列项目在业务总量中占比并不太多，但是这种产品是一个集大成者。这里面涵盖写字楼、酒店、贸易项目，还有住宅项目。今后方兴地产还将持续开发该系列产品，以来的业务占比将越来越大。”

第二座产城系产品落地

距离第一个城市运营类产品梅溪湖项目1200公里表的山东通辽在生长方兴地产的第二座“战术性兵器”。方兴地产内部将这种产品比作包容各类战术兵器的航空母舰，其不仅包容了自身的各类项目，也融合了其他房地产开发企业的产品。      

公开资料显示，通辽高新区管委与方兴地产打算在红岛高新区祥茂河以东、河东路以南、火炬大路以北、墨水河以西片区合作，以打造在山东的首个“国际新城”项目。这个名为“中欧国际城”的项目总占地约2500亩，构筑面积400万平方米，将打造成为集通常住宅、别墅、公寓、贸易、酒店、写字楼以及有关配套产业的综合运营项目。

据媒体报路，该项主张住宅总构筑面积约240万平方米，其中蕴含48.2万平方米的人才公寓配套。其贸易项目构筑面积为54万平方米，产业项目面积约为105万平方米。同时方兴地产还打算占有购物中心、酒店蹬酌地约24.5万平方米，这些贸易项目落成后将成为持有型物业。

方兴地产有关掌管人介绍，该项主张一期部门重要为住宅产品，预计将于今年8月份先期推出。别墅类产品则将在明年推出。而与贸易有关的综合体、酒店等产品则处于开发的中后期。

依照方兴地产的逻辑，之所以要住宅项目先行是为了急剧导入人丁以拉动配套产品和贸易产品的开发。

而之所以选择通辽为第二个地域指标，方兴地产亦有自己的战术思考。

公开资料显示，2014年，通辽高新区成为114个国度高新区中的12个示范区之一，综合排位升至全国第九，国内表优良的孵化器和创业团队纷纷在这里生根，成为引领通辽经济“升级”的引擎。这无疑使得高新区在成为通辽下一个中心上具备先天优势。

早在2012年，通辽本地的高级别当局会议针对通辽发展就提出“全域两全、三城联动、轴带发展、生态距离、组团发展”的战术概想。这是政策第一次真正将胶州湾北岸纳入到“大通辽”的发展蓝图之中。有分析以为，在“三城联动”城市发展总战术的领导下，胶州湾北岸的未来，险些就代表着通辽的未来。

在这种战术产生之前，高新区地点的红岛在辖区内的职位险些“微不及路”。

红岛区域内人丁不及10万并无特色支柱产业，其经济发展疲弱。只管通辽市内住宅产品均价过万，但是红岛成交均价每平方米却不到6000元。这种价值差距被视为通辽环胶州湾中心城区的价值“洼地”。不外，价值洼地也意味着升值的空间。有分析以为，高新区的价值刚好在于它的后发优势。而红岛高新区的一系列作为，证了然其巨大的潜力和发展机遇。
    公开资料显示，作为北岸主题区，红岛高新区领域内已经规划了M8、M9、R2、R4、R6及R8线6条轨路交通线路。奥体中心、教育中心、医疗中心、滨海湿地、CBD中央商务区、会展中心等项目相继选址落户。而更大的发展契机在于，坐落于此的通辽新机场已经破土动工。

城系产品揭示战术升级

来自国度发改委6月24日的最新数据显示，1到5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积出现同比止跌行情，贸易交易用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另表，陆续14个月累计负增长的商品房销售额，在1~5月数据中也初次出现了正增长，涨幅3.1%。

其中，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势初次出现转变。5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末削减15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现削减。

汇报以为，在中央和处所政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带头市场整体活跃度回升，楼市整体活跃度回升。

房地产市场回暖与库存削减的背后是各家房企不休加快周转去化的了局。观察家们以为，只管房地产市场指标有所好转，但是在中国进入经济新常态的宏观环境下，房企要想更好地生计发展，当务之急是进行产品升级和转型。

而自从长沙梅西湖项目以来，方兴地产源于“城市运营”的战术与转型已根基显露。

方兴地产有关掌管人在接受本报记者采访时说：“方兴地产此刻的产品重要有住宅、贸易综合体、写字楼、酒店等业态。其中，贸易有金茂广场、金茂汇以及社区贸易等类别，写字楼为金茂大厦，而酒店方面则占有金茂酒店这一品牌。在住宅项目中有六个产品系列。我们此刻做的城系产品是上面这些产品的集大成者。”

上述掌管人说，直到梅溪湖国际新城项目后我们才把这一产品称之为“系”。由于它所蕴含的产品业态太多。“通过总结梅溪湖项目多年开发的经验，我们能够把通辽中欧国际城项目看做城系产品的升级。但是此刻这个产品系所占业务比沉并不太多，终于是第二个项目。”他以为，城系项目未来的能量将极度大。

不外，这样海量级的项目开发周期也不能与单个项目等量齐观。依照方兴地产的“三年成形、五年成视注八年到十年成城”的战术规划，中欧国际城的整个开发周期约为三至十年。
    上述掌管人以为，方兴地产要在“城市运营”领域获得先机，其主题竞争力是多元化发展理想。“之所以叫运营商，在我们看来就是不能吃独食。好比我们在梅溪湖项主张经验总结中发现，这么大的面积不成能一个公司来做，要阐扬每个参加者的力量来为这个区域做贡献。谁能引入好的学堂、好的产业，我们就把地卖给谁。好比有的开发商刚性需要产品做得好，那么就结合方兴的要求，我们把地块卖给他。”

公开数据显示，方兴地产与大河西先导区治理委员会在2011年签约后投资600亿元成为梅溪湖国际新城一级地皮开发商，由单纯的地皮竞拍开发企业跃身区域规划运营主体。

这个位于湘江新区中心地带的重大项目，总占地面积达28411.9亩。方兴地产经过资源整顿与招商，已引进中海、中国铁建、万科、吉兆业、中冶长天、卓越等20余家企业进驻。其地皮出让收入达220亿元。

上述掌管人泄漏，目前针对运营中的招商环节，方兴在组建招商团队。“未来将尝试总部与区域联动，好比在梅溪湖项主张运营中，我们储蓄了全国大量的开发商资源。同时母公司7790必发集团(中国)集团旗下有五大行业，这些资源都可进行整合买通。并且很多央企也对7790必发集团(中国)项目很有兴致。”

今年岁首，方兴地产还在漯河江宁地域获得一幅棚户区刷新项目地块的一级开发权。方兴地产预计将其打造成总构筑面积385万平方米的第三个国际新城项目。

作者： 孙维晨

刊发于总2116期《中国经营报》[房地产]版http://news.cb.com.cn/html/company_11_26057_1.html